לקנות או לשכור דירה?

קודם כל, אני רוצה להבהיר שאני מדבר מנקודת מוצא מספרית. לבעלות על דירה יש כל מיני משמעויות רגשיות ותרבותיות שיש להם ערך משל עצמן, וכל אחד צריך לקחת בחשבון גם את המשמעות המספרית היבשה של קניית דירה וגם את המשמעות הרגשית עבורו.

מבחינה מספרית:

קניית דירה זו עיסקה, בה אדם מוותר על כסף, ומקבל בתמורה דירה. המחיר של דירה נגזר משוי השכירות שאפשר לקבל עבור אותה דירה, ומחירי השכירות מתנהגים פחות או יותר במקביל למחירי הבתים. בגלל שהביקוש לבתים הוא גבוה וההיצע לרוב לא מאוד גדול, שכירות שנתית של בית באיזור המרכז היא באיזור ה-5% מערך הבית כולו, ומשהו כמו 8% בפריפריה (אני קצת מגזים כלפי מעלה כנראה, אבל ניחא).

נניח אדם(רציונלי) שיש לו 100,000 דולר, ויש לו צורך בדירה. נניח שדירה באיזור המועדף עליו עולה 100,000 דולר, והשכירות השנתית של אותה דירה היא בסביבות 5% מערכה. כעת, נבצע חישוב עבור הכדאיות של ההשקעה, ולאחר מכן נדון בסיכוני הריבית, מדד המחירים, וסיכונים אחרים.

המשמעות של קניית הדירה היא "נעילת" תשואה של 5% על הכסף, כי התשואה מגיעה לידי ביטוי בחיסכון דמי השכירות. למשקיע שאין לו אפיק השקעה שנותן תשואה גבוהה מ-5% לטווח של 20 שנה כדאי לקנות את הדירה ולהבטיח לעצמו 5%.

אולם, כדאי לשים לב כי גם בהשקעה בנדל"ן (בין אם ישירות ובין אם דרך קרן ריט) או השקעה במניות, תשואה של 10% בשנה לאורך 20 שנה היא בהחלט רגילה לחלוטין, וניתנת להשגה. מה יעשה משקיע שעומדת לרשותו האפשרות של השקעה ב10% תשואה למשך 20 שנה, כשמצד שני הוא זקוק למגורים? הוא ישכור את הדירה (משלם 5% כשכירות) ויקנה נכסים (מקבל 10% תשואה). התוצאה תהיה עדיפה על פעולת קניית דירה.

מבחינת סיכון:

קונה דירה מחסל מספר סיכונים: סיכוני ריבית (בהנחה שאין משכנתא ;)), הצמדה למדד המחירים (שוב, בהנחה שאין משכנתא), סיכון של שינויים בערך הדירה ואיתם שינויים בערך דמי השכירות. מהבחינה הזו קונה הדירה יכול להיות רגוע, כמובן בהנחה שקנה את הדירה במזומן ואין משכנתא. לעניין המשכנתא נגיע בהמשך.

מי שבוחר לשכור דירה ולהשקיע את הכסף עומד בפני מספר סיכונים. סיכון ההשקעה הוא לא פקטור אם ההשקעה היא כאמור לטווח ארוך ומפוזרת בין לפחות 5 נכסים. למעשה, דירה אחת היא הרבה יותר מסוכנת מבחינת פרופיל השקעה מאשר תיק נכסים (מניות או נדל"ן).

קיים סיכון הצמדה - מחירי השכירות יכולים להשתנות, אבל ההשקעה בקרנות ריט (נדל"ן) או מניות צריכה לספק הגנה חלקית מפני זה. סיכון ריבית: ריבית נמוכה טובה להשקעה בנדל"ן ומניות. תקופות מתמשכות של ריבית גבוהה יכולות לפגוע בהשקעה באופן זמני.

עד כאן השיקולים הבסיסיים.

כעת לאחר שעברנו על השיקולים הבסיסיים, נכניס את האלמנט של משכנתא למשוואה.

קודם כל, צריך להבין איך משכנתא בישראל עובדת.

יש מספר מאפיינים נפוצים למשכנתא שניתנת בארץ:

1. זכות חזרה ללוה - אם ערך הנכס יורד, לבנק יש זכות לגבות ממך את ההפרש בבטחונות נוספים עד שהיחס בין ערך קרן ההלואה הנותר לבין הנכסים המשועבדים תואם למצויין בחוזה. בארה"ב, הביטחון היחיד של הבנק זה הבית, ואם מחיר הבית צונח, יש לך זכות מלאה להפסיק לשלם ולהשאיר את הבנק עם הבית, והוא לא יכול לבוא אליך בטענות.

2. הצמדה למדד של קרן ההלואה - גם אם הריבית הנקובה היא 4% בריבית קבועה, יש לקחת בחשבון תקופות אינפלציה גבוהות במהלך חיי המשכנתא. המשמעות של אינפלציה (מדד) של 10% היא שההחזר החודשי שלכם יכול לעלות פי 3.5 (4%+10%=14%), ולכן לא ניתן לדעת מה באמת יהיה ההחזר החודשי שלכם ולתכנן בהתאם.

שימו לב כי בעקבות המשבר הכלכלי הוזרמה כמות אדירה של כסף למשק וזה אומר דבר אחד: אינפלציה הולכת ועולה ב-5 השנים הקרובות (לפחות).

בנוסף יש לשים לב למצבים בהם הבנק מציע "הטבה" שמשמעותה שההצמדה על הקרן לא משולמת במהלך חיי המשכנתא (נניח 20 שנה), אלא נצברת ומשולמת בזמן כלשהו בעתיד. המשמעות היא שלאחר 20 שנה, תצטרכו לשלם את ההצמדה עוד שנים רבות כשלא ידוע מראש כמה שנים זה יהיה (כי האינפלציה - מדד העתידי לא ידוע) או מה ההצמדה שתיצבר. למרות שייתכן כי תשלום המשכנתא הנוכחי לא מכיל הצמדה, אל דאגה - תשלמו אותה הרבה לאחר שתסיימו עם המשכנתא עצמה.

3. החזר המשכנתא מתבצע לרוב בשיטת "שפיצר", שאומרת שבמקום להחזיר סכום קבוע בכל חודש עבור הקרן בתוספת ריבית על הקרן כולה (שהולכת ופוחתת עם החזרי הקרן), בשיטת שפיצר החזר המשכנתא יהיה בסכום קבוע שכולל ביחד את הקרן והריבית, כשבשנים הראשונות החזרי הקרן הם מאוד קטנים. שיטת שפיצר יוצרת שתי אשליות אופטיות:

בגלל שההחזר החודשי הוא פחות או יותר זהה ומכיל גם קרן וגם ריבית, זה גורם לאנשים בטעות להשוות את המספר הזה עם תשלומי השכירות. למשל: משפחה שמשלמת 3,000 שקל בחודש שכירות, רואה שמציעים לה לשלם 3600 שקל עבור משכנתא. המשפחה לוקחת את המשכנתא כי זה נראה קצת יותר יקר, אבל זה "על חשבון הבית". הם לא מבינים ש-3,600 שקל זה בעצם 2,400 שקל ריבית ורק 1,200 שקל על חשבון הבית. זו דוגמה גסה אבל משקפת את העיקרון הבסיסי.

האשליה האופטית השניה היא התחושה ש"אפשר להרשות לעצמינו", בגלל שההחזר החודשי נראה נמוך יחסית לתשלומי השכירות. שוב, יש לזכור שהרוב המוחלט של ההחזר החודשי בשנים הראשונות מורכב מריבית, ואני בכלל לא נכנס עדיין לעניין ההצמדה שאי אפשר לצפות אותה מראש.

לכן, יש להשוות בין מרכיב הריבית+ההצמדה לשכירות החודשית, ולא לחשוב (בטעות) שמדובר בתשלום על חשבון הבית. מרכיב התשלום על חשבון הבית הוא אחוזים בודדים מסך התשלום בשנים הראשונות. על מנת להשוות בצורה נכונה ופשוטה יחסית יש לקחת בחשבון גם את ההון העצמי שמושקע בבית (כי הרי רק 60%-70% מהערך זו משכנתא).

מדובר בפישוט יתר לצרכי נוחות, אבל בעיקרון, אם ההון העצמי הוא 40% מהנכס והמשכנתא 60%, יש לקחת את הריבית על אותם 60% ולהסתכל על הריבית שהייתם משלמים אילו הייתם לוקחים 100% כמשכנתא, ולהשוות את זה מול תשלומי השכירות. המודל המספרי המלא לא ייתן תוצאה מאוד רחוקה ברוב המקרים.

אם אמרנו קודם לכן שתשלומי שכירות הם כ-5% מערך הדירה באיזור המרכז, הרי ששיעור ריבית של מעל 5% אומר שאתם בעצם משלמים לבנק יותר ריבית מאשר שתלומי השכירות, ולהיפך, שיעור ריבית מתחת ל-5% אומר שאתם תשלמו יותר על השכירות מאשר לבנק.

מכיוון שהכנסנו את עניין המשכנתא לתמונה, ואמרנו שאפשר להשיג תשואה של 10% בשנה על ההון העצמי שאתם מתכוונים להשקיע בבית, אפשר לבחון באיזה שער ריבית קבוע כדאי לקחת משכנתא, מתוך שיקול של השקעה:

(תשואת שכירות + 1) = (תשואת הון עצמי + 1)(שיעור ההון העצמי) + (ריבית משכנתא + 1)(שיעור הון עצמי - 1)

מדובר בחישוב Weighted Average Cost of Capital

http://www.investopedia.com/terms/w/wacc.asp

נניח תשואת שכירות 5%, תשואת הון עצמי 10%, שיעור הון עצמי 40%, ונמצא את ריבית המשכנתא בה נהיה אדישים בין קניית בית לשכירות.

התוצאה של החישוב הזה היא שאם אתה יכול להשקיע את ההון העצמי (40% מהבית) בתשואה של 10%, רק אם הריבית על המשכנתא תרד ל1.66% או פחות יהיה כדאי להשקיע בבית ולא לשכור דירה.

בהקשר לחישוב הזה יש לזכור כי הוא לא מתחשב במדד המחירים ומניח שהוא משפיע באותה צורה על שתי החלופות, והוא גם לא מתחשב בתשואות הגבוהות יותר של השקעה במניות או נדל"ן בתקופות של ריבית נמוכה.

לסיכום: בהתחשב בתשואה הנמוכה שנותנת השקעה בבית, ובריביות המשכנתא שהיום לא רחוקות כלל (עם הצמדה) וגבוהות משמעותית (ללא הצמדה), הכדאיות היא לשכור דירה ולהשקיע הן את ההון העצמי שלכם בתוספת כל כסף שתחסכו על בסיס חודשי בתיק השקעות שיכלול נכסים עם שיעורי תשואה גבוהים יותר מכפי שהשקעה בבית משלכם יכולה לתת. סביר מאוד להניח שבתום 20 שנים תהפכו לבעלי נכסים מספיקים על מנת לקנות את הבית במזומן בשלב הזה אם תחפצו בכך.

#נדלן #דירה #השקעות